Immobilienbewertung im Scheidungsrecht: Miteigentum, Schulden und Wertermittlung
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Immobilienbewertung im Scheidungsrecht muss alle komplexen finanziellen und rechtlichen Verflechtungen des gemeinsamen Besitzes berücksichtigen:
- Wer ist Eigentümer?
- Welche Schulden belasten die Immobilie?
Die bloße Feststellung des Verkehrswertes reicht nicht aus. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs müssen die Bewertung des Miteigentums und die Verrechnung der gemeinsamen Schulden präzise erfolgen. Ein Verkehrswertgutachten ist das Werkzeug, das diese Komplexität entschlüsselt und eine gerechte Aufteilung ermöglicht.
Miteigentum und die Bewertung der Anteile
Die häufigste Form des gemeinsamen Immobilienbesitzes ist das Miteigentum (z. B. jeweils zur Hälfte im Grundbuch eingetragen). Für den Zugewinnausgleich ist die Bewertung des gesamten Objekts erforderlich.
- Gemeinsamer Verkauf: Das Gutachten dient als Basis für den Verkaufspreis. Der Erlös wird nach Abzug der Restschulden geteilt.
- Übernahme durch einen Partner: Der Verkehrswert abzüglich der gemeinsamen Schulden ergibt den freien Wert. Der übernehmende Partner muss die Hälfte des freien Wertes an den weichenden Partner als Abfindung zahlen.
Wichtig: Auch wenn ein Partner während der Ehe mehr zur Tilgung beigetragen hat, spielt dies für die reine Verkehrswertgutachten-Ermittlung keine Rolle. Es geht um den Wert der Sache zum Stichtag.
Die korrekte Berücksichtigung von Schulden
Die Immobilienbewertung im Scheidungsrecht muss zwingend die zur Immobilie gehörenden Schulden (Hypotheken, Grundschulden) vom Verkehrswert abziehen.
Verkehrswert vs. Freier Wert: Der Verkehrswert ist der Bruttowert. Der freie Wert (oder Nettowert) ist der Wert, der nach Abzug der Schulden verbleibt. Nur dieser freie Wert fließt in den Zugewinnausgleich ein.
Stichtag der Schulden: Die Höhe der Schulden (Restschuld) wird ebenfalls zum Stichtag des Endvermögens festgestellt.
Fazit
Die Immobilienbewertung im Scheidungsrecht ist ein Rechenakt, der den Verkehrswert der Immobilie, die Höhe der Schulden und die Art des Miteigentums zusammenführt.
Ein Verkehrswertgutachten liefert die unbestechliche und neutrale Zahl, die diese komplexen Faktoren in eine klare finanzielle Größe übersetzt. Es ist somit das Fundament für eine faire und rechtssichere Beilegung der finanziellen Ansprüche im Scheidungsverfahren.
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Lars Kuntz
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